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租屋糾紛Q&A

定金問題簽約問題租金問題 押金問題解約問題轉租分租問題修繕問題
 
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定金問題
問題1:當時房東在學校的BBS上面PO文表示房子有包含第四台,當時去看房子的時候也跟房東確認過,房東說有含第四台,但是現在載要搬進去住之前又跟房東確認一次,房東卻又說房子沒有第四台,但是這和他當時說的和BBS寫的不一樣,也已經付了4000元訂金,如果是這樣,我能否拿回訂金?
回 覆:將BBS站的招租廣告列印出來,作為與事實不符之證明,或是可以舉證當時房東表示有4台的承諾。即可於支付定金後,就合約細則無法協商至雙方合議,依民法249條第4款要求返還定金。
問題2:今天有去看到一個房子,有付了五千元的訂金,也有簽了一張收據,可是回家與家人討論之後家人不同意,於半個小時內就致電給房東,房東表示訂金不能退,可是…這樣真的是對的嗎?收據是用手寫的,上面也沒有註明說不租錢就不能退回。
回 覆:依照民法249條,因無法歸責於受定金當事人,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。也就是說您付定金後,是您私人原因造成無法履約時,不得要求返還定金。
問題3:當初跟仲介商接洽了第一間房子,有跟他簽訂定金6000元的合約,可是房東反悔不租了,所以訂金6000元還在仲介手上,接下來仲介又幫我們找了第二間房子,說要把第一間的訂金轉成第二間的訂金,然後我們有跟他口頭訂下第二間房子,可是沒有簽署任何契約,那現在如果第二間房子我們不租了,訂金能多多少少拿回來嗎。
回 覆:您可參酌民法第249條,不論收訂金或簽契約均不以書面為必要,若您因個人因素反悔,而無法歸責於房東或他方,訂金是無法取回的。
問題4:當初跟仲介商接洽了第一間房子,有跟他簽訂定金6000元的合約,可是房東反悔不租了,所以訂金6000元還在仲介手上,接下來仲介又幫我們找了第二間房子,說要把第一間的訂金轉成第二間的訂金,然後我們有跟他口頭訂下第二間房子,可是沒有簽署任何契約,那現在如果第二間房子我們不租了,訂金能多多少少拿回來嗎。
回 覆:您可參酌民法第249條,不論收訂金或簽契約均不以書面為必要,若您因個人因素反悔,而無法歸責於房東或他方,訂金是無法取回的。
問題5我付了一個月訂金3000,後來又看到更喜歡的房子,但是契約內容中,只寫從9月1日起,並無寫終止日,和各項約定,但有寫上姓名和電話,但我實際拜訪是9月6號,跟房東說要9月15號才要入住,請問我可以退回訂金嗎?
回 覆:依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。
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簽約問題
問題6:請問簽約若是房東沒空,所以仲介代簽可以嗎?會不會不安全,而且仲介要我簽約當天帶身份證影本和正本還有一個印章過去,不過我以前租房子都是不需要這些,所以有點怪怪的,而且從頭到尾都是和仲介接觸的,也沒有房東的電話,所以有點担心,因為己繳了議定金,而且就快要簽約了,請問有誰能幫我解答一下呢?
回 覆:建議您也請仲介提出代理房東簽約之證明,如房屋權狀、身份證、代理授權書等,使契約之簽定更有保障。至於身份證正、影本僅為雙方驗證用,您可詢問仲介是否需要留底之用意,您自己再行斟酌是否要交付予仲介或房東。
問題7:最近簽租賃契約,房東要求正反面身份證影本,說是為了提供給警察,警察戶口調查時可以證明我們是租在那裡的。請問這合理嗎?若已提供身份證影本,在上面也寫了僅供套房租賃身份證明用。而且在租約上還要蓋章,沒帶印章,蓋手印。這是我第三次租屋,但第一次遇到要提供身份證影本及在契約上蓋手印(前二個都只是簽名)
回 覆:法律並無任何相關強制規定,房客或房東一定要提供證明文件以供查驗或留底,至於警察查戶口,應只需驗證戶口名薄。提供證件與否以及是否蓋手印端看您與房東協商之結果。
問題8:我最近找了一間房子屋主委託自己的朋友(也是仲介業者)全權幫他處理,那如果簽訂合約的時候我該注意什麼,是直接跟他朋友簽約嗎?還是可以對方檢附什麼委託的證件之類的?另外我有需要付仲介的費用嗎?
回 覆:1.建議您先問清楚房東的朋友(仲介業)是否需收費,因坊間的仲介費收法不一,這裡無法回答這個問題。
2.詢問清楚仲介僅為居間人或簽約也需與其訂立。若僅是居間介紹人很單純的只有收費問題;若仲介也為簽約人,則需請仲介提出屋主委託書及身份證,以維護自身權益。另需注意,因契約簽立人為仲介,萬一日後契約發生問題只能找仲介負責,而無法找房東負責。祝您順利解決問題。
問題9:請問哪條法律規定租屋要給身分證影本,房東要拿去幹麻?那房客是否也可要求房東給身分證影本
回 覆:目前並無法條規範房東與房客需驗證及留底雙方身份證影本,但為確保雙方身份得確有房東或房客要求需提供身份證以避免日後有糾紛或興訟無法聯絡彼此。若擔心資料外流可與房東協商以驗證方式查看彼此證件但不留底。
問題10:我們跟房東簽約是一年,房東可以一次把租金收完嗎?因為快要簽約了所以想請幫忙,所以想請幫忙房東要求我們於六月先付一半,九月再付完剩下的,而房子是從六月開始簽
回 覆:1.民法第439條:承租人應依約定日期,支付租金,無約定者依習慣,無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之,如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之,如租賃務之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。
2.簽約時是否有約定1次付清如沒有就依習慣。
3.一般房租習慣是按月支付所以你可依法要求按月支付。
問題11與房東簽約,但沒有簽名,契約有效嗎?擔心進出安全,跟房東解約,租金及押金拿的回來嗎?
回 覆:民法第153條:當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。第248條:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。更何況你連租押金都已給付,所以就算沒簽名該約依然是成立的。現在你想提前解約只能依照契約內所訂定之違約條款處理囉!通常是會被扣1~2個月的租金的。好言跟房東商量吧!
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租金問題
問題12原租約至本月底到期,房東於今天才來電告知,若要續租則租金欲漲價25%,請問房東醬的做法合理嗎?若不接受房東的條件,可向房東要求多久的時間尋屋呢?
回 覆:根據土地法第九十七條第一項『城市地方房屋之租金,以不超過土地及其築物申報總價年息百分之十為限』及第二項『約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣市政府得依前項所定標準強制減之』,依上述法條,不知您的漲幅額度是否超過,但一般來說除非租金真的超出平均行情一倍以上,否則不太可能超出此法規定立之數額。契約屆滿後,租約即期消滅,承租人理應遷出並返還租賃物予出租人,故您於法無據得要求延緩時間,僅能依情與房東協商延緩。
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押金問題
問題13:我是今年六月底跟房東簽約的但是合約上寫今年八月一號才開始繳房租我已經先繳了兩個月的押金但是後來因為某些原因所以決定不租那一間請問押金拿的回來嘛?可以全數拿回嘛?
回 覆:即使您未入住,但契約仍需履行,故請您先查閱契約內容,是否有提前違約條款,也就是註明『若不欲履行契約,則賠款_個月租金』之條款,若有請您遵照合約行使,若沒有註明即表示不得提前解約,也就您必需與房東協商賠償事宜。建議您,儘快與房東商量賠償事宜,以免拖延至契約起始日,便難以與房東溝通,押金索回事宜。
問題14:我有押金兩個月在房東那,再我五月底般出去的時候,房東只給我一個月的押金,另外一個月就用水電扣,等到6月中的時候我打電話給房東,說水電費已經出來了,麻煩扣除後剩餘的金額給我,可是房東卻說了一堆要整修房間或是雜七雜八沒有錢的事情,而又說7-1號來拿,等到7月初我又打電話過去,這次房東也是一樣的藉口,要到9-1號才能拿說什麼那時候就會有一張支票進來(房東每天再家又不是什麼生意人哪來的支票),所以我研判她可能不給我剩餘的錢,想請問一下,那這種情形下我該怎麼討回呢?這樣的情形可以用存證信函嗎?還是有其他的方式可以要回的?當時後房東給我一半的押金另外一半用扣除的,沒有錄音也沒有錄影
回 覆:若房東為無故扣您的押金未返還,請您直接寄發存證信函告知,請其返還,否則循法律途徑索回。但提醒您要循法律途徑,頗為曠日費時,您可先至當地鄉鎮市公所聲請調解,若調解不成立,再寄發存證信函。
問題15:我的租約是在七月九號到期,那在七月一日時找到房子告知房東說如果超過九號是否可以以天數算房租.-.-而房東說:契約上面有一條是:如欲退租要在前一個月告知房東!所以我現在要多付到月底的房租這樣合理嗎?我實在不懂:今天我不是提早退租為何我又要多付??再來:我一找到房子就馬上告知房東這樣不對嗎?在一個月以前我還沒找到房子我又要如何告知房東說:我下個月要退租
回 覆依民法第450條第一項,租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅,也就是您與房東的合約應於七月九日消滅,房東在租期消滅後,不得無故扣除押金。建議您先與房東協商,若雙方無法協商可先發存證信函予房東,告知民法之規定及不得無故扣押金,再至當地嫏鎮市公所聲請調解。提醒您因租約到期,雙方租賃關係即消滅,若您還要繼續承租幾天或一個月,均需與房東商量續住條件。
問題16:上任房東退房時壓金一直不還,打電話給她也用各種理由拖延時間,或是不接電話,已經快一年了,糟的是,我的合約已經不知去向有任何方法可以要回嗎?
回 覆:建議您寄發存證信函告知前房東,請其返還押金。契約得證明雙方關係,若無契約,屆時房東又矢口否認您與他之間的租賃關係,則您需負責舉證雙方關係及房東未返還押金之情事。
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解約問題
問題17:本人和房東簽訂房租契約為始於11月1日,並且同意提前在11月1日入住,但本人在提前入住期間(即10月底期間),因個人因素只住了一天便向房東要求解約.但契約條文中註明:"契約期間乙方若擬簽離他處時,乙方不得向甲方請求租金及保證金償還"及"租金應於每個月3日以前繳納每次應繳一個月份",而本人已預付一個月租金及押金,請問本人可否拿回一個月的租金?再者房東本人,有口頭承諾會退一個月租金給我,但至今仍未有消息。
回 覆:請您先看一下契約中提前解約的罰則,若是如您所陳述的"契約期間乙方若擬簽離他處時,乙方不得向甲方請求租金及保證金償還",即使您只有承租一天,也必須依著契約走,賠償契約中所定的違約金。建議您可以再與房東聯繫協商,既然他口頭有答應您退還一個月的租金,那應該是還有商量的空間!
問題18:在租約未到期的情況下,房東可否在房客無任何違反租約條例下,以任何理由(ex.想賣房子,整修房子,...)要求房客限期搬走?租約本是在文具店買現成的,裡面只有提到房客在違反租約條例下,房東可隨時收回房屋。
回 覆:房東不得無故終止租約,房客可主張承租至租約期滿為止。
問題19:目前租的房子因為太潮濕了,木製的家具都發霉了,而且我發覺我的天花板上面有一片黑黑的地方過了一陣子後,家中突然多了很多的小蟲子,都聚集在天花板上,而且有愈來愈多的感覺,我可以依照這些問題跟房東提早解違嗎?
回 覆:請您針對上述情形拍照存證,並請房東到場查看,詢問有無改善之可能,若房東明確表示「無法改善」,請您依民法424條要求解約。
問題20:在95年7/13和房東簽好1年合約,但因為還未滿一年,因為現在變一個人住,要付9千多的房租,負擔不起,所以想換房子,有去問房東能否退押金,但房東說未滿一年,無法退押金,但只要再4個月就滿一年,因為有去找到便宜的房子,想說要搬家,但如果押金拿不回來還滿心痛的,因為押金是9千元,所以想問一下能否退押金呢?
回 覆:麻煩您先查閱租賃契約,有無違約賠償條款。有違約條款則需遵循契約賠償;無違約條款則需履行完合約或與房東協商賠償事宜。
問題21我家的網路一天到晚都會斷線,斷的粉離譜和房東說了,都只是治標沒有治本,問題一天到晚都還是在發生,他看來都不積極處理,我才住進1個月多,現在想搬離這,可以解約嗎?
回 覆:您的合約內容若已明定"寬頻"為所附設備之一,您可依民法429條寄存證信函請房東修繕,若房東經一定時間催告後房東不修繕則依民法430條請求解約。這中間需經一定時間催告及合法的終止租約。
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轉租、分租問題
問題22:我個人因學校與工作的問題要在外頭租屋,經朋友介紹,有一間4房1廳的屋子剛好缺一個人,因為是朋友介紹的,所以對其他的房客並不熟,屋子是由其中一個房客簽的合約,而保證人是他女友,租約剛簽下不久,一個月8000NT,然後押金3個月共24000NT,因為我的房間較小,所以談好,一個月我的房租1700NT,另外要分攤押金6000NT,因為跟簽約的房客和保證人我都不熟,所以想請問能不能我和簽約的房客簽一張契約,免的到時候出問題(押金拿不回來之類的),但是由於他不是屋主,所以不能用平常的房屋契約去簽,所以想請問我的契約該怎麼打,大概就是月付1700NT,然後押金6000NT
回 覆:建議您還是與房客簽定租賃契約,不論房客之身份是否為屋主,僅要屋主同意轉租,而您同意與此房客承租,並注意房客與大房東之合約租期,是否超過與您定立之租期即可,故此房客為二房東,您為三房客;租期與租賃條款只要您們雙方均同意即可。
問題23:小弟今5月初跟現在的房東簽訂合約為此,小弟感到不解的是,當初合約沒有明文不能帶女友回來過夜,可是這邊的房東卻因為以女友過夜為由,要多酌收過夜費,可是要收多少他也沒有在,合約書上將講楚,他這樣子變相收錢請問合理嗎?
回 覆:若您簽定的合約為一般市面上均可買到之版本,即明確規範租賃物不得出借、轉租;若租約沒有規定,雖然您有房屋的使用權,但租約中亦已明定只有您為承租人,而不包括其它人,故房東有權主張加收租金,唯請房客說明留宿加收金額,避免日後留宿金額調漲,而生之糾紛。
問題24我的租約明年才到期,但是因為房子是木質地板,且因台北潮溼,房間內許多地方的地板發霉甚至軟化,尤其以靠近浴室門口最嚴重,卻在上個月被我不小心踩破1個洞,上次因為下水管的問題,房東有跟師傅來我房間看,我趁機告訴她,但她似乎也裝傻沒回應,我很怕房租到期房東會不退我租金,後來我朋友告訴我,不退租金不打緊,要我負擔修理費用會很高,據說要幾萬元...而且我怕到時房東會推拖說,因為我都在浴室門口洗衣服才會導致木板軟化,請問我該如何解決呢?
回 覆:還是請專業人士來查看是什麼原因造成地板發霉軟化...如果是自然耗損,責任歸屬當然是屬於房東,但若是房客的不當使用而造成的傷害,房客就要承擔賠償責任。
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修繕問題
問題25:我剛搬進這棟大廈,這間是剛整修好不久,我們住在比較高的樓層,窗戶靠近馬路,並沒有鐵窗由於颱風過後,我們發現窗戶外的紗窗不見了(之前還在喔!)如果是因為天候因素,這個紗窗是要由我們自己負責賠償嗎?
回 覆:可以請房東修繕,此屬天災,房東理應處理。
問題26:契約內【第十一條乙方應以善良管理人之注意使用房店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方過失致房屋毀損,應付損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。】
實際發生情況敘述如下:晚上洗澡時,電熱水器突然一大聲響,到陽台查看發現電熱水器裡面不斷流出大量的水,旁邊附近又無水的開關,到水塔把水關閉也無法止水,馬上致電房東,不料房東卻說電熱水器是上一位房客留下來的,不是他(房東)負責的範圍,隔天早上致電去熱水器公司詢問,說主因是水管破裂,如要修復要1500元新台幣,後來我告知房東,房東卻強調當初他怎麼將房子給我們的,我們就要怎樣還給他,他還說如果要拆掉熱水器,等到時候契約到期時再說。首先我要聲明租屋契約內容只有上述的第十一條有說到修繕部份,沒有其他條約明定修繕事項,在此想請教像這種情況,是我該負責修理電熱水器嗎?還是可向房東說明民法第429條出租人之修繕義務租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。向房東請求賠償,因使用關係之減免:租賃物非因承租人之事由致租賃物一部或全部不能使用,如因天災事變,第三人侵權行為,或出租人怠於修繕租賃物,承租人得依租賃物滅失之部份(即不能使用之部份)請求減免租金,或終止租賃契約而請求損害賠償。
回 覆:除非當初租屋時,房東已明確告知所附設熱水器,不負修繕責任,否則您可主張民法429條催告房東修繕所附之熱水器,待房東經催告後不修繕,您可逕自房租中扣除1500元之修繕費用或主張解約,這是法律上可行使的權利,但恐危及您與房東之租賃關係。至於租賃物滅失此部份,因所附之設備損壞不影響您使用租賃物(房屋)之權利,故不得依此法條主張減免租金或解約。
問題27:我租的房子合約上有寫明"包第四台費用"但是房東卻用偷接的,有人要來查的時候線就會被拔掉,請問這樣子有沒有辦法跟房東要求正常裝第四台呢?我應該怎麼說才能維護我的立場呢?我很擔心電視常常這樣子不能看。
回 覆:建議您先與房東口頭協商,告知現有的收視問題,及合約上載明“租金含第四台”請房東履約,若房東無法做到,請先寄發存證信函依契約內容及民法423條請房東履約,若房東仍不履約,則可要求解約。建議您可至當地鄉鎮市公所聲請調解,或許會較快解決問題。
問題28:鐵捲門無法關閉,今早打電話給房東,他說他交給我們時是好的,所以應由我們自行修理,這樣對嗎?
回 覆:依民法429條,租賃之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負責。也就是說房東必需負責修繕除非契約中明訂房客負責。
問題29:水塔抽水馬達故障檢修,房東說這是屬於消耗性物品跟燈管一樣,所以損壞須由房客自行負責修繕費用,請問這個說法是正確的嗎?
回 覆:請你看一下契約內對於修繕的責任歸屬有沒有特別的規定,如果沒有特別約定的話修繕的責任在於房東房客無須支付此筆費用。
資料來源:崔媽媽基金會
sina-weibo